Il venditore allo scoperto veterano Jim Chanos ha un nuovo obiettivo in vista: l’umile data center.

A giugno, Chanos, che ha vinto grandi scommesse sulla caduta del gruppo energetico statunitense Enron e della società di pagamenti tedesca Wirecard, ha annunciato che la sua omonima società di investimento sta raccogliendo diverse centinaia di milioni di dollari per un fondo che prenderà posizioni corte nel data center quotato negli Stati Uniti gruppi.

Sostiene che il passaggio al cloud, guidato principalmente da grandi gruppi tecnologici come Microsoft, Amazon e Google, è il “nemico” dei fondi comuni di investimento immobiliare come Equinix e Digital Realty.

Questi attori acquistano vaste aree di terreno, costruiscono vasti complessi, acquistano importanti contratti energetici e consentono alle aziende di affittare spazi nei loro centri per elaborare i propri dati.

I grandi gruppi tecnologici, al contrario, utilizzano le proprie apparecchiature ed elaborano per loro i dati dei clienti nel “cloud pubblico”. Soprannominati “hyperscaler”, immagazzinano le loro apparecchiature hardware e server in fondi di investimento immobiliare, come Equinix, o costruiscono sempre più centri di grandi dimensioni per soddisfare la crescente domanda dei loro servizi. Un data center Microsoft a Chicago si estende su 700.000 piedi quadrati, le dimensioni di 52 piscine olimpioniche.

Chanos, che è stato anche ferito da una scommessa di lunga data contro Tesla, crede che i colossi della tecnologia, che secondo lui rappresentano circa i due terzi della domanda dei data center, si muoveranno sempre più verso la costruzione e la gestione del proprio immobile. Sostiene che lo faranno perché la tecnologia utilizzata dai gruppi legacy sta diventando vecchia e ridondante e perché i grandi gruppi tecnologici ricchi di liquidità possono costruire più a buon mercato. Ciò renderà superflui i fondi di investimento immobiliare indipendenti.

Ma altri investitori sostengono che i data center e gli operatori specializzati abbiano ancora vita al loro interno. Nathan Luckey, amministratore delegato senior dell’infrastruttura digitale presso Macquarie Asset Management, che ha guidato diversi investimenti recenti nelle risorse dei data center, ha affermato che le migliori aziende sono quelle che siedono in immobili di prim’ordine in posizioni strategiche.

“Gli hyperscaler sono alla ricerca di partner fidati in cui possano ospitare sempre più potenza di calcolo”, sostiene. “Se c’è qualcuno che ha già un terreno e una proprietà in un mercato in cui vuole espandersi, questo è un fattore molto rilevante”.

Miliardi di dollari di capitale di private equity si sono riversati nel settore, con i rialzisti che sostengono che i gruppi di data center tradizionali rimarranno indispensabili data la loro posizione di forza nelle posizioni migliori e l’esperienza nell’approvvigionamento di risorse come energia, terra e manodopera. Citano anche la loro posizione privilegiata come cosiddetti “hotel vettore”, un termine del settore che significa che collegano molte attività diverse.

Questi gruppi e le loro cheerleader di PE scommettono che la domanda di dati continuerà a crescere e un’ampia gamma di clienti, dai fornitori di servizi cloud alle banche e ai dipartimenti governativi, continuerà a archiviare almeno parte dei propri carichi di lavoro nei data center tradizionali.

L’anno scorso, la più grande società di private equity del mondo Blackstone ha acquisito QTS Realty Trust con sede in Kansas per 10 miliardi di dollari, mentre KKR e GI Partners hanno acquistato CyrusOne con sede in Texas per 15 miliardi di dollari. All’inizio di questo mese, Macquarie ha acquistato una quota di minoranza significativa nel fornitore di data center britannico Virtus per una somma non rivelata, scommettendo che i grandi gruppi tecnologici saranno costretti ad affittare man mano che si espandono in Europa.

Chanos ha deriso queste transazioni definendole “avventate”, con valutazioni “allargate di qualsiasi misura” e prevedendo una “sbornia post-acquisizione” in una presentazione.

Il cloud business è stato il motore della crescita per gruppi come Amazon, Microsoft e Google nell’ultimo anno. Nel primo trimestre del 2022, le entrate di Amazon Web Services sono aumentate del 37% su base annua a 18,4 miliardi di dollari, mentre le entrate della piattaforma Azure di Microsoft sono aumentate del 40%.

“I carichi di lavoro di elaborazione per Google e Meta sono semplicemente inimmaginabili”, ha affermato Martijn Blanken, amministratore delegato di EXA Infrastructure, che fornisce l’infrastruttura di rete per gli hyperscaler. “È un gioco in scala e non c’è impresa che possa competere con loro”.

Al contrario, i gruppi di data center statunitensi elencati hanno registrato una crescita sana, ma meno impressionante. Eppure quelli del settore dei data center sostengono che la tesi di Chanos sia datata, dato che le stesse argomentazioni sono emerse più volte negli ultimi 15 anni, inclusa una posizione corta altamente pubblicizzata assunta contro Digital Realty da Highfields Capital Management nel 2013. Highfields ha fatto soldi, ma La realtà digitale è ancora in attività.

“C’è un errore nell’argomento secondo cui non stiamo crescendo velocemente come i fornitori di servizi cloud, il che significa che siamo minacciati da loro”, ha affermato Andy Power, presidente e direttore finanziario di Digital Realty. Ha aggiunto che i gruppi di “co-location” come Digital Realty, in cui una parte fornisce gli immobili e i clienti forniscono la tecnologia, “consentono” la transizione al cloud e negli ultimi anni hanno assistito a un aumento del leasing da parte di molti hyperscaler, piuttosto che un tuffo.

I gruppi tecnologici hanno compiuto un notevole spostamento verso un maggiore leasing negli ultimi sei mesi guidati da una manciata di aziende chiave, tra cui Meta, Microsoft, ByteDance e Twitter. Questo aumento ha invertito una precedente tendenza verso una maggiore costruzione interna.

“Non credo [hyperscalers] possono tenere il passo con il ritmo della propria attività da soli”, ha affermato Charles Meyers, amministratore delegato di Equinix.

Power ha aggiunto: “Questi fornitori di servizi cloud sono benedetti con un sacco di capitale, sì, ma ne hanno usi migliori, onestamente”.

Brendan Lynch, analista di Barclays, ha sottolineato che in molte aree metropolitane degli Stati Uniti Equinix è il primo o il secondo più grande fornitore di data center, offrendo all’azienda un maggiore potere di determinazione dei prezzi. “Ecco perché ci piace ancora Equinix anche se ci rendiamo conto che ci sono alcuni rischi per la nostra tesi”, ha detto.

Un rischio chiave è che se le crisi di terra, manodopera ed energia si allentano, i grandi gruppi tecnologici potrebbero passare alla costruzione di più propri data center.

Affinché gli operatori indipendenti mantengano il loro fascino, la differenziazione è fondamentale, sostengono gli analisti. La maggior parte delle grandi aziende utilizza una suite di servizi diversi, da Gmail a Workday, tutti ospitati su cloud diversi. Affinché tutte queste applicazioni software funzionino senza problemi, è necessario che ci siano posizioni fisiche in cui i dati possano passare rapidamente e senza interruzioni dall’una all’altra.

La “salsa segreta” di Equinix è questa capacità di rete, secondo Meyers, dato che è quasi impossibile replicare per gli hyperscaler.

“I fornitori di servizi cloud hanno speso miliardi per costruire i propri data center”, ha affermato Nick Del Deo, analista di MoffettNathanson. “Non hanno speso un solo dollaro cercando di replicare ciò che Equinix ha costruito.”

La cosiddetta “interconnessione” costituisce circa il 35% dei guadagni di Equinix, rispetto al 14% di Digital Realty, secondo i calcoli di MoffettNathanson, sebbene quest’ultimo abbia cercato di espandersi in questo mercato.

Al contrario, Digital Realty, insieme ai gruppi privati ​​CyrusOne e CloudHQ, si è concentrata fortemente sul business dei mattoni e malta. Questo segmento è più vulnerabile alla crescente concorrenza dei grandi fornitori di servizi cloud e dei gruppi di data center più piccoli che vengono pompati con miliardi di capitali da società di private equity e fondi di investimento infrastrutturali.

“Penso che a un certo punto potrebbe esserci un eccesso perché tutti e lo zio stanno costruendo data center in questo momento”, ha affermato David Friend, amministratore delegato di Wasabi, una società di cloud storage che affitta da diversi gruppi di data center. “In questo momento c’è una sottoofferta, ma sarà come i prezzi del petrolio: tutti eseguiranno perforazioni e poi forzeranno i prezzi verso il basso fino a quando non ci sarà un maggiore consolidamento del mercato”.