Gli investitori nei fondi immobiliari britannici hanno avuto alti e bassi dopo il voto sulla Brexit. Adesso stanno perdendo la pazienza.
La settimana scorsa, il gestore del fondo M&G ha annunciato l’intenzione di chiudere il suo fondo immobiliare da 565 milioni di sterline e restituire liquidità ai clienti, citando il calo di interesse da parte degli investitori al dettaglio. Il giorno dopo, St James’s Place ha sospeso le negoziazioni del suo fondo comune immobiliare da 829,5 milioni di sterline dopo un’ondata di richieste di riscatto.
Un terzo fondo immobiliare, gestito da Canada Life Asset Management, ha annunciato all’inizio del mese l’intenzione di chiudere per lo stesso motivo. “A seguito delle recenti richieste di riscatto da parte degli investitori, abbiamo concluso. . . il fondo non sarà commercialmente redditizio”, ha affermato Michael White, responsabile del settore immobiliare britannico presso Canada Life Asset Management.
Non è la prima volta che gli investitori britannici vivono questa esperienza. I fondi immobiliari hanno attraversato corse per l’uscita e chiusure temporanee a fasi alterne dal 2016.
Ma l’aumento dei tassi di interesse ha causato un netto spostamento degli investimenti da questi fondi, che portano preoccupazioni per l’aumento del costo del debito e gli uffici vuoti post-pandemia, e verso prodotti a reddito fisso e liquidità che sembrano più attraenti e più sicuri.
Max Nimmo, analista immobiliare presso l’agente di cambio Numis, ha sottolineato i problemi particolari dei fondi immobiliari “aperti”, che consentono la negoziazione quotidiana quando l’asset sottostante è intrinsecamente illiquido.
“Dopo diversi fondi gating negli ultimi anni, la fiducia nei veicoli a tempo indeterminato ha continuato a diminuire”, ha affermato. “Siamo sorpresi che ci sia voluto così tanto tempo perché il mercato lo accettasse”.
Secondo Morningstar, i rimborsi da parte dei fondi immobiliari britannici sono stati costantemente elevati nell’ultimo anno, con tra 50 e 190 milioni di sterline prelevati su base netta ogni mese.
Circa 1,4 miliardi di sterline hanno abbandonato il mercato in quel periodo, riducendone il valore totale a 10,4 miliardi di sterline alla fine di settembre, rispetto a un picco di 35 miliardi di sterline nell’aprile 2016.
Questo “rubinetto che gocciola” di rimborsi costanti rende più difficile per i gestori di fondi soddisfare le richieste poiché la liquidità nel fondo si riduce, ha affermato Oli Creasey, responsabile della ricerca immobiliare presso il gruppo di gestione degli investimenti Quilter Cheviot.
“Se [funds] hai venduto proprietà liquide e desiderabili, inizi a guardare l’elenco verso proprietà che richiederebbero sei mesi per essere vendute”, ha affermato. Ciò include centri commerciali e grandi complessi di uffici, per i quali gli acquirenti sono pochi e rari.
Gli ultimi mesi hanno portato un ulteriore raffreddamento nel mercato immobiliare commerciale. I banchieri centrali globali hanno affermato che, anche se i tassi di interesse non verranno ulteriormente aumentati, probabilmente rimarranno elevati per qualche tempo.
Keith Breslauer, amministratore delegato del gestore di fondi immobiliari Patron Capital, ha affermato che per i proprietari immobiliari “questo implica che dovranno affrontare un costo elevato del debito per un lungo periodo, e se si ha un costo elevato del prestito, le valutazioni cadrà”.
I fondi aperti offrono agli investitori al dettaglio la possibilità di investire denaro in immobili commerciali, una classe di attività a cui altrimenti sarebbe molto difficile accedere. La struttura consente agli investitori di acquistare o vendere facilmente il fondo, tuttavia ciò è in contrasto con i mesi necessari per acquistare o vendere le proprietà sottostanti.
I fondi immobiliari aperti sono particolarmente popolari nel Regno Unito, quindi gli investitori britannici sono stati maggiormente colpiti dal blocco dei prelievi a causa delle turbolenze del mercato e di un improvviso aumento delle richieste di riscatto. Ma anche i fondi immobiliari altrove sono stati colpiti dai ritiri degli investitori.
Alla fine del 2022, Blackstone, il più grande gestore patrimoniale alternativo al mondo, ha limitato la capacità degli investitori di ritirarsi dal suo Real Estate Income Trust chiuso da 66 miliardi di dollari dopo aver ricevuto un numero elevato di richieste di riscatto, sebbene la società abbia affermato che c’era stata una forte calo delle richieste da allora.
Nel Regno Unito, le norme della Financial Conduct Authority impongono ai gestori di fondi immobiliari di prendere in considerazione la sospensione dei fondi in condizioni di mercato estreme, come avvenuto nel 2016 dopo il voto sulla Brexit, nel 2020 durante la pandemia e alla fine dello scorso anno a seguito del “mini “Bilancio.
Sono state richieste ulteriori azioni per proteggere gli investitori in fondi immobiliari del Regno Unito, con la FCA che ha lanciato una consultazione nell’agosto 2020 sulla riduzione del potenziale danno per gli investitori.
Uno dei prossimi passi è l’esito di una consultazione governativa separata su come un periodo di preavviso di 90-180 giorni per i rimborsi, proposto dalla consultazione FCA, influenzerebbe i “conti di risparmio individuali”. Questi conti di risparmio fiscalmente efficienti sono necessari per consentire ai clienti l’accesso ai propri fondi o i trasferimenti a un altro Isa entro 30 giorni dalla richiesta.
L’HMRC, che sta conducendo la consultazione Isa, ha detto al MagicTech che sta ancora valutando i risultati.
Anche altrove gli enti regolatori hanno rivolto la loro attenzione al problema. Ad aprile la Banca Centrale Europea ha chiesto riforme ai fondi immobiliari commerciali per ridurre il rischio potenziale per una “più ampia stabilità finanziaria”, se gli investitori si affrettassero a ritirare i propri soldi in massa.
Il Financial Stability Board e l’International Organization of Securities Commissions hanno affermato a luglio che i gestori di fondi che investono in asset illiquidi dovrebbero addebitare ai clienti i prelievi per scoraggiare gli investitori dal correre verso l’uscita in caso di turbolenze del mercato.
Ma tutto ciò arriva troppo tardi per gli investitori nei fondi britannici recentemente sospesi.
M&G ha detto ai clienti che ci sarà un’attesa fino a 18 mesi per riavere tutti i loro soldi. “Abbiamo considerato varie opzioni, ma crediamo che questa sia la decisione giusta per i nostri investitori”, ha affermato Neal Brooks, responsabile globale del prodotto e della distribuzione presso M&G.
Nel frattempo, il direttore degli investimenti di SJP, Tom Beal, ha dichiarato in precedenza che la società sta: “valutando le condizioni di mercato e monitorando da vicino le valutazioni delle proprietà all’interno del fondo. Ci impegniamo a riprendere le negoziazioni non appena saremo soddisfatti che le condizioni siano giuste”.