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Da quando i tassi di interesse hanno iniziato a salire, più di due anni fa, le cose sono andate male per gli investitori nei fondi comuni di investimento immobiliare statunitensi.
L'indice FTSE Nareit All REITs, il più ampio indice REIT statunitense, con una capitalizzazione di mercato di 1,3 trilioni di dollari, ha generato un rendimento totale, inclusi i dividendi, di -21 per cento dall'inizio del 2022, rispetto a un guadagno del 20 per cento per l'indice di rendimento totale netto S&P 500.
Peggio ancora, i Reit statunitensi ora vengono scambiati a un valore medio 15,5 per cento sconto sul valore dei loro asset sottostanti, secondo S&P Global Market Intelligence. In altre parole, gli investitori possono acquistare asset per un valore di un dollaro per soli 84,5 centesimi.
Tutto ciò rende il momento difficile per un Reit di quotarsi in borsa. Ciò non ha scoraggiato Lineage Logistics. Il Reit di stoccaggio a freddo sta cercando di aumentare fino a 3,8 miliardi di dollari con la vendita di 47 milioni di azioni a un prezzo compreso tra $ 70 e $ 82 ciascuna. La vendita proposta, che valuterebbe Lineage fino a $ 19,2 miliardi, sarebbe la più grande IPO dell'anno fino ad oggi, superando i $ 1,57 miliardi raccolti dal produttore di racchette da tennis Wilson Amer Sports a gennaio.
Non tutti i Reit sono uguali. Quelli focalizzati sui data center stanno beneficiando del boom della spesa AI e sono l'unico settore Reit che opera a un premio rispetto al suo NAV.
Lineage, con sede nel Michigan, non rientra in questa categoria. L'azienda fornisce magazzini refrigerati per aziende alimentari e di bevande. Il suo portafoglio globale di 482 magazzini, con una capacità di 3 miliardi di piedi cubi, la rende il più grande player del settore. L'azienda ha incassato 5,3 miliardi di dollari di fatturato l'anno scorso, con un aumento dell'8 percento rispetto al 2022. Ma ha registrato una perdita netta di 96,2 milioni di dollari.
Questo settore sta lottando con un rallentamento della domanda poiché i consumatori, schiacciati dall'inflazione, hanno ridotto le loro spese. Sia l'occupazione economica che quella fisica sono diminuite durante il primo trimestre del 2024 rispetto al periodo dell'anno precedente, poiché i livelli di inventario dei clienti sono diminuiti.
Il debito netto era di 10,9 miliardi di dollari a fine marzo, ovvero circa 9,5 volte l'ebitda del 2023. I proventi dell'IPO saranno utilizzati per saldare il debito. Ma si prevede che ciò ridurrà il rapporto debito netto/ebitda solo a circa 6,7 volte.
Poi c'è la struttura proprietaria da considerare. La società di private equity Bay Grove Capital continuerà a detenere la maggior parte del potere di voto in Lineage dopo la quotazione. Tutto sommato, Lineage non è fatta della stoffa di un Reit per guidare la ripresa dell'IPO del mercato.