Dietro la facciata in mattoni di 6 St Andrew Street, nel centro di Londra, otto piani di uffici sono completamente attrezzati con scrivanie e sedie, spazi per le pause e scaffali con piante in vaso disposte con cura e libri da tavolino.
La scena è ben lontana dal tipico nuovo ufficio in attesa degli inquilini. Questi vengono normalmente offerti completamente vuoti – spesso senza nemmeno la moquette – per consentire agli inquilini di scegliere, e solitamente di pagare, il proprio “allestimento”.
Ma il proprietario Great Portland Estates ha acquistato l’edificio nel 2022, per 30 milioni di sterline, appositamente per aggiungerlo al suo crescente portafoglio di uffici “completamente gestiti”. Si occuperà di tutto, dalla reception e WiFi, allo studio di yoga nel seminterrato e alle attività previste nella cucina comune al piano superiore come vantaggio per gli impiegati.
“Qualsiasi aggravamento che devono affrontare nello spazio non è un loro problema. È un nostro problema”, ha affermato Nick Sanderson, direttore finanziario e operativo di GPE.
Secondo gli analisti immobiliari di Green Street, circa il 10% del mercato degli uffici nel centro di Londra è ora una sorta di spazio “flessibile”, in aumento rispetto al 6% del 2019 e significativamente più alto che in altre grandi città. GPE sta espandendo la sua offerta “flessibile” a 1 milione di piedi quadrati, ovvero al 40% del suo portafoglio di uffici.
Non esiste una definizione fissa del termine, ma i grandi proprietari preferiscono per lo più offrire unità di ufficio attrezzate e gestite da 50 a 100 scrivanie con contratti di locazione brevi, in genere due anni.
L’aumento di opzioni flessibili e a servizio completo – a volte chiamate “office hotel” – testimonia le mutevoli dinamiche delle aziende che cercano di invogliare il personale a tornare in ufficio e dei proprietari che cercano nuovi modi per attirare gli inquilini.
Sanderson ha affermato che GPE ha addirittura bandito la parola “inquilino” dal suo personale, preferendo invece “cliente”.
“Siamo abituati ad avere tutto a portata di mano sul nostro iPhone. Questa è la risposta del settore immobiliare a tutto ciò”, ha affermato Katie Oliphant, partner di Knight Frank. “Per gli occupanti, è davvero ovvio quale sia l’attrattiva. . . Per loro è già tutto fatto.”
I grandi proprietari londinesi come Derwent, British Land, Land Securities, Canary Wharf Group e persino l’aristocratica tenuta di Grosvenor offrono tutti spazi per uffici più flessibili, una tendenza iniziata prima della pandemia e da allora in rapida accelerazione.
Il coworking, che generalmente significa meno spazio e affitti più brevi, rimane in gran parte appannaggio di specialisti come IWG, Workspace, Industrious, WeWork e The Office Group, sostenuto da Blackstone, molti dei quali offrono anche unità completamente gestite.
Per i manager che gestiscono grandi complessi di uffici come Canary Wharf, Broadgate di British Land o Victoria Development di Landsec, lo spazio flessibile consente loro di accogliere gli inquilini che desiderano espandersi o necessitano di spazio per progetti speciali, senza perdere il cliente a favore di un altro proprietario.
Il Canary Wharf Group, ad esempio, nel 2022 si è assicurato un enorme accordo interamente gestito con Citi mentre la banca ristruttura la sua torre di uffici altrove nella zona portuale.
Altri, come GPE, stanno inducendo le aziende a trasferire i loro interi uffici in locali completamente gestiti a canoni elevatissimi, sia che si tratti di un’intera azienda di medie dimensioni o dell’avamposto londinese di un’azienda con sede altrove.
Cal Lee, consulente in materia di spazi di lavoro flessibili presso l'agenzia immobiliare Savills, ha affermato che WeWork ha provocato un “cambiamento epocale nel mercato” riuscendo ad attrarre non solo start-up ma anche grandi aziende alla ricerca di spazi temporanei o località satellite più piccole, anche se Adam Alla fine l'azienda di Neumann si estese eccessivamente e dovette dichiarare fallimento.
Per i proprietari e gli investitori immobiliari, il cambiamento del modello di business ha profonde implicazioni. Tradizionalmente, sviluppatori come GPE si assicuravano contratti di locazione di 10 o 15 anni sui loro edifici per contribuire a compensare il rischio di nuovi progetti di costruzione.
L'offerta di contratti di locazione di soli 2 anni, insieme agli enormi costi aggiuntivi e al mal di testa degli edifici operativi, può essere giustificata solo da affitti elevati.
GPE punta a un premio del 50% sugli affitti per lo spazio completamente gestito rispetto agli uffici convenzionali, dopo aver sottratto i costi operativi – e ha affermato che attualmente sta ottenendo premi molto più alti. St Andrew's St è sul mercato per £ 200 al metro quadrato.
Anche i proprietari devono seguire la domanda del mercato. Savills ha affermato che il 77% degli affitti di uffici per inquilini con meno di 70 scrivanie nella zona ovest di Londra erano su base flessibile.
“Proprietari [of smaller buildings] stanno affrontando la realtà che è qui che il mercato è arrivato”, ha affermato Adam Shapton, analista di Green Street.
Una delle sfide del mercato degli uffici flessibili è la mancanza di dati affidabili sulle prestazioni. I tradizionali tassi di sfitto generalmente contano gli spazi flessibili come completamente occupati perché non sono disponibili sul tradizionale mercato del leasing.
All’interno dei portafogli flessibili, Savills e Green Street stimano entrambi che l’occupazione sia in media di circa l’80%, il che aggiungerebbe 1-2 punti percentuali al tasso di posti vacanti complessivo di Londra – già al massimo ventennale di quasi il 10%, secondo il fornitore di dati. CoStar.
Ma anche gli operatori flessibili non vogliono essere completamente pieni, perché parte del loro modello di business è che possono consentire ai clienti di aggiungere postazioni con brevissimo preavviso.
Shapton ha affermato che sia gli investitori obbligazionari che quelli azionari sembrano scontare un rischio aggiuntivo sui portafogli di uffici flessibili, poiché la tendenza è ancora abbastanza nuova e vulnerabile se gli inquilini aziendali diventano più attenti ai costi. Il premio per lo spazio completamente gestito sarà probabilmente eroso da una maggiore concorrenza, ha aggiunto.
“Gli occupanti degli uffici potrebbero svegliarsi da questo sogno febbrile post-pandemia?” ha detto. “Sembra un cambiamento strutturale permanente, ma è possibile che alcuni di questi possano invertirsi nel tempo. . . Mancano dati e certamente non abbiamo un ciclo completo di come si comportano queste cose”.