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La Bank of Ireland sta correndo per evitare una perdita su un prestito contro No 1 Poultry, il blocco rosa postmoderno che ospita il ristorante Coq D’Argent della City, segno della portata delle sfide per il mercato degli uffici londinesi.
L’istituto di credito ha assunto consulenti per vendere il prestito di 90 milioni di sterline garantito dall’edificio, che si trova in una posizione privilegiata di fronte alla Mansion House e al Royal Exchange. Ma le offerte più alte ricevute finora si aggirano intorno ai 70 milioni di sterline, secondo persone che hanno familiarità con la questione, anche se la banca spera ancora di far salire il prezzo.
La Banca d’Irlanda ha rifiutato di commentare.
No 1 Poultry segna un caso relativamente raro nel mercato londinese in cui l’imminente scadenza del prestito e il calo del valore dell’edificio lasciano non solo il proprietario ma anche i suoi finanziatori a dover affrontare delle perdite.
Wells Fargo ha subito un duro colpo dopo che un’altra vendita di uffici della City è stata concordata in ottobre, secondo React News, e due edifici di Canary Wharf sono entrati in amministrazione controllata all’inizio di quest’anno.
Il valore degli uffici a Londra e in altre grandi città è crollato mentre i tassi di interesse martellano i prezzi degli immobili commerciali e il lavoro da casa riduce il bisogno di spazio delle aziende. Secondo il fornitore di dati CoStar, nel terzo trimestre il tasso di posti vacanti a Londra ha raggiunto il livello più alto degli ultimi 20 anni.
Gli edifici moderni di alto livello con buone credenziali di sostenibilità sono ancora richiesti, ma i blocchi più vecchi possono avere difficoltà ad attirare interesse.
I proprietari di No 1 Poultry, il gruppo finanziario sudcoreano Hana Alternative Asset Management, hanno acquistato l’edificio per conto dei suoi investitori per 185 milioni di sterline nel 2018. La proprietà è attualmente valutata a circa 135 milioni di sterline, come dimostra il documento di vendita inviato ai potenziali investitori in debito, sebbene formale le valutazioni tendono a restare indietro rispetto ai prezzi di mercato.
Hana ha detto che stanno ancora cercando di rifinanziare il prestito prima della scadenza della prossima settimana e di migliorare la redditività dell’edificio. “Continueremo a normalizzare le nostre attività attraverso la consultazione con istituti di credito senior e finanziatori mezzanini”, ha affermato la società.
Lo spazio ufficio è affittato a WeWork, con un contratto di locazione di 15 anni firmato nel 2018. Il fornitore di uffici condivisi rappresenta circa l’85% dell’affitto annuale di No 1 Poultry, secondo una presentazione inviata ai potenziali offerenti.
WeWork, che il mese scorso ha dichiarato bancarotta negli Stati Uniti, ha cercato di rinegoziare o annullare alcuni dei suoi contratti di locazione. Ma l’affitto a WeWork è garantito da un’entità non inclusa nel fallimento statunitense, secondo i documenti di vendita del prestito.
Il valore in calo di No 1 Poultry ha già causato problemi ad Hana. Nel 2021, uno degli investitori della società sudcoreana, Daishin Securities, ha fornito un prestito mezzanino di 16 milioni di sterline per ripagare una parte del prestito della Banca d’Irlanda dopo che Hana ha violato uno dei suoi patti.
Il documento di vendita del prestito afferma che non vi sono “violazioni attuali o non sanate dei covenant”.
Il prestito mezzanino, che si colloca dietro al debito senior della Bank of Ireland, non è incluso nella vendita. Bloomberg aveva precedentemente riferito che la vendita del prestito era in corso.