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L’investitore immobiliare Sam Zell una volta disse che non c’è valore senza liquidità. Una coda crescente di investitori statunitensi si sta rendendo conto di questa realtà nel settore immobiliare commerciale. Starwood Real Estate Income Trust, non quotato, con un patrimonio di 10 miliardi di dollari, è stato costretto a limitare i rimborsi durante il primo trimestre.
Dall’altra parte dell’Atlantico, le lezioni apprese con fatica offrono un po’ di conforto se le turbolenze continuano.
Gli asset immobiliari illiquidi in strutture di fondi liquidi sembrano un’ottima idea mentre i prezzi sono stabili o in aumento. I contanti provenienti dai nuovi investitori significano che ce n'è in abbondanza per chiunque voglia uscirne. Quando i mercati si inaspriscono, l’equilibrio evapora. Gli edifici possono richiedere anni per essere venduti mentre gli investitori possono chiedere contanti su richiesta. I fondi in tale situazione hanno tre scelte sgradevoli: vendere rapidamente asset nei mercati in calo, aumentare il debito o sospendere i rimborsi.
Dopo che diversi fondi immobiliari del Regno Unito sono stati costretti a interrompere i prelievi in seguito al voto sulla Brexit del 2016 e durante la pandemia, il settore a tempo indeterminato è molto diminuito. Secondo Morningstar, oggi il patrimonio gestito è sceso di circa la metà, attestandosi a 13 miliardi di euro.
Questa cifra è sminuita rispetto alle somme depositate nei fondi aperti in Germania, dove i mercati immobiliari sono tra i più problematici in Europa. Circa 120 miliardi di euro di investimenti immobiliari al dettaglio si trovano in strutture di fondi aperti simili nel paese. Secondo Scope Fund Analysis, nei primi due mesi di quest’anno sono stati prelevati circa 0,5 miliardi di euro su base netta. Con il settore che sta sperimentando i suoi primi prelievi netti significativi dal 2006, le protezioni messe in atto nel 2014 potrebbero essere messe alla prova.
Tali regolamenti implicavano che i nuovi investitori avessero un periodo di detenzione di 24 mesi. I fondi hanno anche un periodo di grazia di 12 mesi per far fronte ai rimborsi da parte di coloro che investono dal 2014. Un disincentivo al prelievo di denaro è che le valutazioni vengono effettuate alla data di rimborso, non quando viene richiesta. Ciò dovrebbe facilitare la gestione della liquidità. Ciononostante si prevede un aumento dei deflussi, che raggiungeranno il picco nel terzo trimestre di quest'anno, ritiene Sonja Knorr di Scope.
La liquidità rimane solida con 17,3 miliardi di euro, ovvero il 14% in totale, ben al di sopra del minimo del 5%. Anche il valore medio del prestito pari al 16% corrisponde alla metà dei requisiti normativi.
I fondi immobiliari aperti per investitori istituzionali potrebbero rappresentare un rischio maggiore. Sono meno regolamentati, più opachi e contengono 180 miliardi di euro di asset immobiliari posseduti da asset pensionistici e assicurativi tedeschi. In aumento anche i riscatti. La liquidità e gli LTV sono in gran parte non divulgati, ma l’esposizione agli uffici è sostanziale.
Questo è un gioco d'attesa. Gli investitori a corto di liquidità resistono ai tagli dei tassi di interesse. Ma i forti cali non sono scontati. La pressione di vendita potrebbe intensificarsi quest’anno.