Il ritmo dei prelievi dai fondi immobiliari commerciali del Regno Unito è accelerato rapidamente da quando il governo ha presentato il suo “mini” Budget il mese scorso, in un cambiamento che gli analisti hanno avvertito potrebbe innescare una corsa alla vendita di edifici a tassi bassi.

Più di 100 milioni di sterline sono stati prelevati da un campione di fondi immobiliari monitorati da Calastone, un fornitore di scambi di fondi, nei 10 giorni dopo che il cancelliere britannico Kwasi Kwarteng aveva presentato piani per tagliare le tasse e prendere in prestito pesantemente dai mercati finanziari, quasi otto volte il volume ritirato le tre settimane precedenti.

I mercati degli immobili commerciali sono già messi a dura prova da un aumento dei costi finanziari e da un calo del volume degli affari che rende difficile giudicare le valutazioni. Ora gli analisti avvertono che i consistenti prelievi da parte degli investitori potrebbero costringere i fondi a disfarsi delle attività, trascinando ulteriormente i prezzi verso il basso.

“In un modo o nell’altro queste attività dovranno essere vendute in un mercato al ribasso”, ha affermato Zac Gauge, responsabile della strategia immobiliare europea di UBS.

Gauge e altri analisti immobiliari prevedono che le vendite completate oggi saranno dal 20 al 25 per cento inferiori rispetto all’inizio di quest’anno, prima che i tassi di interesse salissero per frenare l’inflazione alimentata dall’invasione russa dell’Ucraina.

La corsa degli investitori per recuperare i loro contanti arriva dopo le turbolenze nel mercato del debito pubblico del Regno Unito, che hanno costretto alcuni fondi pensione a vendere asset per soddisfare le richieste di garanzie sulle loro strategie di copertura.

I prelievi rapidi rappresentano un problema per alcuni fondi immobiliari, che possono richiedere diversi mesi per scaricare le proprietà nel loro portafoglio. All’inizio di questa settimana, i fondi gestiti da Schroders, BlackRock e Columbia Threadneedle hanno annunciato misure per rallentare il ritmo dei riscatti degli investitori in modo da poter vendere le attività in modo ordinato.

Altre grandi case di investimento con sede nel Regno Unito contattate dal MagicTech hanno affermato che i loro fondi immobiliari continuano a funzionare normalmente. Tuttavia, il ritmo dei deflussi indica che la pressione è in aumento.

La mossa ha rinnovato le critiche ai veicoli, che sono stati presi di mira dopo aver bloccato i ritiri sulla scia del voto sulla Brexit nel 2016 e di nuovo dopo lo scoppio della pandemia nel 2020.

Roger Clarke, capo di IPSX, un exchange di proprietà, ha affermato che c’è un problema fondamentale con la struttura dei fondi che spesso danno agli acquirenti l’opportunità di saltare fuori con un solo giorno di preavviso. “I fondi sono costretti a vendere i loro migliori asset. Gli investitori riscattatori ottengono quindi il riscatto a spese del resto delle persone nel fondo [if valuations decline]. Quindi l’investitore razionale presenta una richiesta di riscatto”, ha affermato Clarke, che si aspetta che i fondi vengano chiusi se le richieste di riscatto continuano.

I valori degli immobili commerciali hanno iniziato a scendere negli ultimi mesi, poiché l’aumento dei costi finanziari ha colpito la capacità degli investitori di effettuare transazioni.

Il mese scorso, lo sviluppatore Landsec ha venduto 21 Moorfield, la nuova sede londinese di Deutsche Bank, per 809 milioni di sterline, al di sotto del miliardo di sterline che la società sperava di incassare da una vendita all’inizio dell’anno.

Oltre alle turbolenze nel mercato dei gilt, il sell-off immobiliare “si riferisce alla maggiore competitività dei rendimenti obbligazionari che invitano gli investitori a reddito, alle preoccupazioni sui livelli di occupazione in una possibile recessione e all’accresciuto rischio di rifinanziamento legato ai tassi di interesse di mercato più elevati”, ha affermato Edward Glyn , responsabile dei mercati globali di Calastone.

Gli acquirenti più probabili saranno istituzioni con tasche abbastanza profonde da aggirare i mercati del debito, secondo Clarke all’IPSX.

“Temo che vedremo molte attività britanniche scambiare con ricchezza sovrana d’oltremare e fondi privati. Capitale istituzionale del Regno Unito [and] I risparmiatori del Regno Unito stanno perdendo di nuovo i loro trofei”, ha affermato.