I fondi immobiliari stanno scaricando beni per un valore di oltre 1 miliardo di sterline sul mercato londinese mentre aumenta la pressione per soddisfare le richieste di riscatto, con gli agenti immobiliari che avvertono che dovranno accettare grandi sconti per vendere.
Secondo gli agenti immobiliari, i fondi immobiliari del Regno Unito, compresi i veicoli gestiti da Schroders, CBRE Investment Management, Legal & General Investment Management, M&G e Abrdn, stanno commercializzando almeno 18 asset commerciali con un prezzo complessivo di circa 1 miliardo di sterline nella capitale.
I gestori di fondi hanno insistito sul fatto che le vendite venivano avviate mentre riequilibravano i portafogli per conto dei clienti, ma gli agenti immobiliari hanno affermato che il livello di attività era molto più alto del normale.
“Potresti avere quel numero di vendite da parte di fondi britannici in un anno. Il fatto che ne abbiamo così tanti sul mercato allo stesso tempo è insolito”, ha affermato un agente immobiliare commerciale, che ha aggiunto che la maggior parte delle proprietà è arrivata sul mercato negli ultimi due mesi.
I fondi sono stati sottoposti a crescenti pressioni per soddisfare le richieste di riscatto degli investitori da parte di istituzioni, inclusi i fondi pensione, che stanno affrontando le ricadute del “mini” Budget dell’ex cancelliere Kwasi Kwarteng a settembre.
La promessa del cancelliere di 45 miliardi di sterline in tagli fiscali non finanziati – ora quasi del tutto demoliti – ha causato un aumento dei rendimenti dei gilt, rendendo la proprietà commerciale un asset relativamente meno attraente.
L’intervento ha anche costretto i fondi pensione a utilizzare le cosiddette strategie di investimento guidate dalla responsabilità (LDI) a vendere attività, comprese le partecipazioni in fondi immobiliari, al fine di soddisfare le richieste di garanzie.
Gli investitori hanno prelevato 184 milioni di sterline in ottobre da un campione di fondi immobiliari al dettaglio e istituzionali monitorati da Calastone, il più grande fornitore globale di trading di fondi, più del doppio degli 89 milioni di sterline prelevati dai veicoli a settembre.
Il ritmo accelerato dei prelievi ha costretto i fondi ad agire. M&G e LGIM sono gli ultimi fondi a rinviare i prelievi questa settimana su due fondi immobiliari istituzionali, unendosi a Schroders, Columbia Threadneedle e BlackRock nel limitare i riscatti.
Michael Barrie, responsabile della gestione del fondo di LGIM Real Assets, ha affermato che il fondo ha agito in risposta a “condizioni di mercato eccezionali” al fine di proteggere i clienti.
M&G ha affermato di aver agito perché le richieste di rimborso superavano i saldi di cassa come “risultato di alcuni clienti pensionistici a benefici definiti che avevano bisogno di aumentare la liquidità o riequilibrare i loro portafogli, a causa della volatilità dei mercati pubblici”. Ha aggiunto che le attività sottostanti del fondo stavano ancora andando bene.
La società ha notato che due proprietà commerciali che aveva sul mercato nel centro di Londra, per un valore complessivo di 111 milioni di sterline, non erano collegate al fondo gated.
Columbia Threadneedle ha affermato di avere “condutture di vendita e acquisto in corso” attraverso la sua attività immobiliare commerciale.
I fondi devono ora vendere in un mercato molto difficile per liberare liquidità e soddisfare le richieste di rimborso.
Le vendite di immobili commerciali si sono esaurite mentre gli investitori aspettano che i prezzi si adattino alla nuova realtà dei tassi di interesse più elevati e la percezione tra gli acquirenti è che chiunque venda oggi sia sotto pressione.
“Abbiamo visto sicuramente alcuni venditori forzati, alcune persone che hanno dovuto tagliare i capelli del 10-15%. [on price]ha affermato Neil Slater, responsabile degli asset reali di Abrdn.
“Avrai alcuni investitori che devono vendere per i clienti, a causa di esigenze di liquidità o di cambiamenti di allocazione strategica, e questo sta funzionando ora”, ha aggiunto che i riscatti al dettaglio non sono stati così alti come molti avevano previsto e la proprietà dell’azienda i fondi continuano a funzionare normalmente.
I fondi immobiliari di Abrdn detengono attualmente quasi un quinto del loro valore in contanti come riserva contro i rimborsi.
Le due maggiori vendite commercializzate dai fondi del Regno Unito sono edifici per uffici nelle principali località di Londra: Schroders sta vendendo Wenlock Works a Shoreditch per £ 170 milioni e LGIM sta vendendo un blocco chiamato Senator nella City di Londra per £ 157,3 milioni.
Entrambi sono in vendita da prima del “mini” Budget, ma l’agente immobiliare commerciale prevede che entrambi dovranno ora accettare offerte ben al di sotto del prezzo richiesto. L’attività che LGIM sta vendendo non è detenuta nel fondo che ha rallentato i rimborsi, ma in una struttura separata di società in accomandita semplice.
“Le persone che sono disposte a spendere soldi vogliono sapere che stanno acquistando da un fornitore motivato [because] stanno cercando di sfruttare lo stress e le tensioni là fuori. . . Sono concentrati su queste vendite di fondi perché i fornitori sono sotto pressione”, ha affermato.
“È un momento molto stressante e difficile per i gestori di fondi [but] parte del processo di guarigione di queste flessioni sono le vendite forzate, che rivalutano il mercato e ti consentono di andare avanti”, ha aggiunto.
Schroders ha affermato che il suo fondo immobiliare del Regno Unito “rimane concentrato sulla dismissione delle attività in cui il piano aziendale è stato completato e, altrettanto importante, sul reinvestimento dei proventi e sul targeting delle attività in cui le prestazioni possono essere attivamente migliorate dal team”. Ha aggiunto che si aspettava una “forte domanda” per le proprietà che stava commercializzando nella capitale.
CBRE IM ha rifiutato di commentare.