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MainFT ieri:
La crescita degli affitti nel Regno Unito ha accelerato in ottobre, con Londra che ha registrato l’aumento maggiore, secondo i dati ufficiali che suggeriscono maggiori sofferenze per gli inquilini dopo due anni di aumento dei costi.
Ecco, tramite l’Ufficio per le statistiche nazionali, il grafico pertinente:
L’inflazione degli affitti è particolarmente importante in questo momento, anche perché mercoledì un altro comunicato dell’ONS – il dato principale sull’inflazione dei prezzi al consumo nel Regno Unito – ha riscontrato che l’aumento degli affitti rappresenta quasi esattamente l’aumento annuo complessivo del livello dei prezzi:
Per ovvi motivi, il dato relativo all'indice dei prezzi al consumo è molto importante per la traiettoria macroeconomica complessiva del Regno Unito.
Ma per ragioni che approfondiremo a breve, i dati sugli affitti dell'ONS (forniti dall'Agenzia Ufficio Valutazioni) raramente allineati perfettamente con quelli prodotti da altri indici, come HomeLet, Zoopla (collegamento PDF), Mossa destra, Stanza degli ospiti E Buon Signore.
Al momento, tutte queste agenzie stanno producendo stime sugli aumenti degli affitti a Londra che sono radicalmente diverse da quelle dell'ONS:
La dinamica di base che si verifica qui è spiegata attraverso qualcosa chiamata analogia con la vasca da bagno. Ecco la spiegazione dell'ONS al riguardo da un blog di un paio di anni fa:
Un'analogia utile, come fornita da un collega dell'affitto [sic] specialista Countrywide diversi anni fa, è pensare al PRS come a una vasca d'acqua. La temperatura dell'acqua nella vasca rappresenta lo stock degli affitti (tutti gli affitti), mentre l'acqua che entra nella vasca dai rubinetti rappresenta il flusso degli affitti (affitti pubblicizzati). Il flusso d'acqua che entra nella vasca è caldo quando gli affitti aumentano (o freddo quando diminuiscono), poiché ciò riflette i prezzi di affitto recentemente pubblicizzati e guidati dal mercato. Tuttavia, ci vorrà del tempo perché questo flusso d’acqua modifichi la temperatura complessiva dell’acqua nella vasca.
A causa dei diversi metodi utilizzati, è corretto che l’IPHRP [Index of Private Housing Rental Prices] di solito mostra una crescita inferiore dei prezzi degli affitti rispetto alle misure del settore privato. Questo non è un tentativo di “livellare” i prezzi, ma di riflettere il fatto che l'IPHRP è destinato a coprire tutti gli affitti, la maggior parte dei quali non vedrà variazioni di prezzo mese dopo mese.
Quindi: dati ONS = acqua del bagno (affitti esistenti), dati agenzia = acqua proveniente dal rubinetto (affitti pubblicizzati). L'area direttamente sotto il rubinetto è fondamentalmente quella degli affittuari che hanno iniziato a pagare una tariffa pubblicizzata più alta, mentre la distanza dalla scheda equivale all'incirca alla durata dell'affitto. Ci vuole tempo perché il rubinetto arrivi a tutta la vasca.
È un'analogia OK. Le dinamiche liquide e termiche coinvolte possono creare un po' di confusione se ci si pensa troppo…
— si riempie una vasca con il rubinetto aperto
— un bagno caldo perde calore
— una vasca da bagno in genere non cambia dimensione in risposta alla domanda/offerta
— l'acqua del rubinetto non ha la capacità di negoziare la temperatura che avrà quando entrerà nella vasca
— evaporazione????
— questa analogia deve includere parti del bagno che per qualche motivo lo faranno Mai cambiare temperatura
– mi fa male la testa
…quindi non dilunghiamoci.
Un effetto che dovrebbe essere presente sia nell’analogia che nella realtà statistica è che (supponendo che i dati siano perfetti, cosa che non lo è mai) durante i periodi di inflazione degli affitti, la temperatura della vasca da bagno non dovrebbe mai essere superiore a quella dell’acqua proveniente dal rubinetto. Come estensione di ciò, come accennato in precedenza, l’analogia della vasca da bagno di solito crea una distorsione verso un’inflazione più elevata nelle misure pubblicizzate, cosa che al momento non è categoricamente il caso.
Quindi la questione chiave è quella del ritardo. Come ha scritto l'ONS in un blog precedentenel 2020:
A causa della differenza nel modo in cui vengono misurati i vari indici di affitto, l’IPHRP tende a ritardare le misure private di circa 6 mesi – quindi, usando la nostra analogia, ci vogliono circa 6 mesi affinché la temperatura complessiva della vasca rifletta il calore dell’acqua calda. flusso d'acqua.
E, in questo momento, un ritardo di sei mesi sembra alquanto incoraggiante (dal punto di vista della Banca d’Inghilterra). Ecco la misura ONS rispetto ai dati ritardati di sei mesi di HomeLet:
Meno ottimisticamente, si potrebbe notare che il divario tra i picchi appare molto più lungo, ben più di un anno.
L'ONS sembra ottimista. Un portavoce ci ha detto:
Come al solito con Londra, le cose sono sempre un po' più estreme data la natura del mercato, tuttavia, Homelet mostrava Londra a circa il 9% ad aprile. Quindi ci aspetteremmo che il rallentamento osservato nelle misure private inizi presto a influenzare il PIPR.
Quando abbiamo chiesto se fossero preoccupati per l'aumento dei ritardi, hanno aggiunto:
[We] non avere preoccupazioni sul ritardo. Non c'è un passaggio diretto tra gli affitti pubblicizzati (che chiedono semplicemente prezzi che riflettono ciò che i proprietari/agenti sperano di ottenere in un momento specifico) e lo stock, poiché lo stock dipende dalla durata dell'affitto che può differire in modo significativo.
La durata media di un contratto di locazione tende ad aggirarsi intorno ai 9 – 11 mesi a causa di un mix di locazioni a periodo fisso di 6 e 12 milioni durante le quali gli affitti non cambiano. Quindi ci aspetteremmo che siano necessari circa 12 mesi prima che la nostra misura delle scorte possa catturare l'effetto che le variazioni dei prezzi dei nuovi affitti da 6-12 mesi fa hanno sulla media delle scorte di noleggio.
Anche quando termina un contratto di locazione a tempo determinato, potrebbe esserci un rinnovo, e questi tendono a vedere un aumento di prezzo inferiore rispetto a un aumento del prezzo di nuova locazione, in modo da ridurre l’impatto delle variazioni del prezzo di nuova locazione sulla misura dello stock (PIPR) e quindi ridurrebbe e prolungherebbe il tempo impiegato dal PIPR per rispondere ai cambiamenti nelle nuove licenze.
Negli ultimi anni gli affitti hanno registrato una crescita record, il che potrebbe aver portato a un cambiamento nel comportamento degli inquilini. Ad esempio, un inquilino si trova ad affrontare la scadenza del contratto ma i nuovi affitti sono molto più alti del prezzo di locazione esistente, un inquilino potrebbe essere più propenso a rinnovare il contratto rispetto a un paio di anni fa, per ridurre l'aumento dei prezzi che dovrà affrontare. Il cambiamento dei comportamenti degli inquilini può portare a un cambiamento nel rapporto tra il flusso e lo stock, e quindi aumentare il tempo impiegato e/o smorzare l’influenza dei cambiamenti nelle nuove locazioni sull’impatto sul PIPR. È difficile misurarlo direttamente.
Naturalmente sono disponibili ritardi alternativi. Zoopla, un altro fornitore di indici di noleggio, preferisce una (enorme) media mobile di 33 mesi, affermando:
La durata media di un contratto di locazione varia a seconda delle diverse fonti di dati e varia tra 30 e 40+ mesi.
Prendendo la crescita media mensile del nostro indice delle nuove locazioni su 33 mesi – ed esprimendola poi su base annualizzata – si ottiene un tasso di crescita annuale molto simile all'indice ONS.
Ecco come appare:
Potrebbe sembrare un'opportunità per scegliere la tua avventura nei dati e, beh, sì. Sembra proprio che sia in arrivo un rallentamento, ma prima potrebbe esserci ancora un percorso accidentato.
Ulteriori letture:
— 904 (xkcd)